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房企融资总监小高的找钱之路

作者:李田蓉 兰亚红 文章来源:资管云 发布时间:2018年10月08日 点击数:
 
 
 
 楔子 
 
“XX区今年保底销售目标是600亿,三四季度要再冲一冲,力保我司今年重回排行榜前20!”某房企区域总在集团周会上表完决心,就把双手重重地拍在了小高的肩膀上,语重心长地说:“找钱的事儿,就靠你了”。
 
2018年,监管机构打了一个响指,条条框框之下,房地产债权融资走向了至暗时刻,监管政策倒逼开发商和金融机构开始探索股权合作。
 
面对区域总的殷切目光,融资总监小高总硬着头皮答应着,踏上了找钱之路。
  
 道阻且长 
 
小高总手里有80多个项目嗷嗷待哺,目前只有几个项目融资有了着落,正在和几家金主谈着股权合作。
 
小高总:这是我们在一二线城市的二三十个项目,都还不错,看看咋样?
 
某金融机构掏出了一份清单:这是我们通过市调找出的你们公司的四五十个项目,这些项目里有一些明显更好的,你们咋不拿出来呢?
 
小高总:好项目都拿出来给你们做股权,我怎么跟我的CFO交待啊?回去他不得把我剁了啊!咱们强一线核心区域项目和三四线城市的项目搭着,肥瘦搭配行不行?
 
某金融机构:那你要保证我收益达到20%—25%,项目要封闭运行,不能再做开发贷,否则就超融了。
 
小高总:不对啊,咱们一直谈的是真股权合作啊,不保底的呀!如果后面不接着做开发贷,前面的资金投入是无法完成项目建设的,我肯定是要去做开发贷或者其他融资的,这对咱俩利益都有好处。
 
某金融机构:嗯,超融不是一定不可以,但是有一个前提,大家是同股同权的,超融的钱你要往回拿,我也要往回拿。
 
小高总:哦。还有个问题,我们要重回前20就得多拿地扩大规模,实际上我最缺钱的阶段是拿地,你的钱能早点进来吗,能不能跟我一起去拍地?
 
某机构:这个监管风险大,最早也只能是你们拿了土地证之后,当然晚一点你们多拿几个证再进更好,开盘后销售完成85%,我们就得退出了,后面清盘收尾太长,我们等不起。
 
一番谈判下来,小高总心里忍不住吐槽:你只是个财务投资者,要的却是股东投入的回报,还罗里吧嗦条件一大堆。我们拿到预售证到销售完成85%,一般也就三个月时间,我费这么大的劲,我tm差的是那三个月的钱吗!最近宫斗剧里怎么说的来着,大猪蹄子,对!金融机构就是大猪蹄子!
 
 商量着谈 
 
股权投资这事儿,金融机构说起来也很心酸。债权投资经历了十多年的发展,已经有一个较为成熟的模式。现在赶鸭子上架马上做股权,打破的不仅是原来债权投资的思维,更重要的是内部的标准、管理体制的重新梳理。
 
业务团队其实也很想转型,但是风控团队还是那一套思路。上报一个股权方案,风控团队说:抵押呢???432都满足了么???做业务怎么能只看项目啊!!!风险控制的住吗???立马就被怼回去了。
 
风控没有转变,导致产品设计到最后可能还会变成一个类债的产品:要求项目资金封闭管理,限制项目再融资。
 
对于小高总这类现金流管控比较强的房企,限制一个项目资金的使用,受到影响的不仅仅是这一个项目,牵一发而动全身,甚至会增加整个集团的现金流风险。
 
小高总和某金融机构的合作不欢而散。他把目标转向了更为灵活的地产基金。
 
小高总:你们一上来就开口要20%、25%的投资收益,但你们仅仅是一个资金的提供方,后期管理能力也不如我们,你们是不是可以把收益降低一点点?
 
某地产基金:你真的要相信我,我做了那么多项目,虽然一开始收益测算都能达到25%,但最后我们拿到的也就15%。我们钱也不是台风刮来的,还得分配给投资人,得对投资人有交代啊!
 
小高总:那要是15%的话,我们是可以接受的,很多项目都能达到这个条件。
 
某地产基金:嗯,而且我们也不仅仅只提供资金,和你们相比,我们对金融监管政策把握的更准,做了这么多年,我们积累的政府资源也不少,也可以给你们带来新项目资源。
 
小高总:你要这么说,我把我手里80多个项目再扒拉一遍,48个小时之后,我给你一份大约30几个项目的名单,你从里边挑挑看,能不能真股合作。
 
某地产基金:好,我觉得你们的项目,大多是地段还真是不错的。
 
 尾声 
 
摸爬滚打久了,小高总意识到,金融机构总是担心股权投的项目不够好,而房企总是觉得金融机构成本太高,只出钱不干活,等于房企白白为金融资本打工。其实说到底,还是双方缺乏信任感。
 
其实整个金融圈很小,地产圈也很小,如果让一个金融机构一分钱挣不到,以后这家房企也很难混下去了。小高总其实是愿意拿出中等收益的项目出来和金融机构做股权合作的。
 
金融机构方面,强监管下,做债的思路已经做得山穷水尽,如果不抓住当下房企被倒逼放开股权合作的机会,探索股权投资,有可能不久后,会被同行远远地抛在身后。
 
地产股权合作,关键点之一是要有信任。金融机构也要重新梳理自己的管理体制,搭建团队,这样才能与房企处于一个话语体系,才能在一个水平上沟通,能够理解多一些,误解少一些,双方才能达到互赢。
 
小高总想了想自己的年终奖,看着手里这么多嗷嗷待哺的项目,怀里揣着霸王洗发水,又开始孜孜不倦地约金融机构,踏上了找钱之路。
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